半岛体育app开学时，语文老师出了一道题：请同学们用“一”和“三”造句，要求贴近暑期生活，不能无中生有。

　　很多学生绞尽脑汁都想不出来，可我家老大却轻松地造出来了：在我的帮助下，爸爸的生意很快从原来的三天一单变成了现在的一天三单。

　　结果老师给他打了120分。老师说:写得和我一样好的就能打100分，因为这句写得比我还好，所以打120分……

　　买房是人生大事，买一套适合自己和家人居住的房屋，往往决定一个家庭数十年的去向，一般人都会比较谨慎。现将买房的大体流程作一个系统的整理，仅供参考！

　　如果未婚者买房，要准备好户口本和身份证；如果已婚者，还要准备好结婚证；需要贷款者还得先去中国人民银行查询夫妻双方的个人征信，确保信誉没有问题。若征信有问题未能及时发现，签订购房合同付了定金却无法贷款，定金就将白白损失，那也只好自认倒霉。

　　如果要用到公积金的客户，还要到当地公积金办事处了解放贷时间和过程，有些地方的放贷时间长达一至两年，而有些地方却个把月即可。了解清楚后先和卖方说明，免得签订合同后因迟迟不放款而引来纠纷。

　　首付不能简单地以成交价的30%来计算。房屋总额并非指成交价，而是银行核定价，咨询销售方便可了解到最高贷款额，销售价减去最高贷款额就是首付额。如果是二手房，首付一般在40%或更高，有些年限较久或证件不齐的房子甚至无法按揭。另外除了购房款外，还要预留几千元至几万元不等的费用和其它杂费，包括税费、评估费、电梯维修基金、管道天燃气，对讲门费、套房门和防盗网费、摩托车位费等，加起来是一笔不小的数目，购买前都要考虑到位，省得签订合同后才发觉钱不够，以致变得被动。

　　在找客户进行交易前，你需先了解一下当前的房产交易市场，如房屋均价、房价趋势和具体交易情况等，这样便可让你更清楚至到时该如何讲价，以及更有效地提前做好应对各种状况的准备。

　　买房从某种意义上来说和找对象类似，都得讲缘份。一见钟情、马上结婚的毕竟是少数。通过海量观察、对比房屋情况后自己选择的房屋，往往日后较少后悔，因为那是自己的选择。

　　入行一年多来，我手里已有2000多套房源，且以平均每天3—5套的速度在持续增加。这些房源都是经过我精心编辑、整理后方上架的，基本没有重复，且那些贵得离谱的一般都不会放上去。买房是大事，花几小时将房源浏览一下，也对梅城地产市场有个大致的了解，相信在看完所有房源资料后，你自己都明白哪里的房屋性价比更高，因为有些比较是显而易见的。

　　综合考虑生活习惯、上班地点、小孩读书、老人休闲、价位、周边环境及自己的经济状况等各方面情况，根据实际选择合适的楼盘，多花点耐心，有空时可以到比较感兴趣的楼盘了解大概情况，由大至小先定个范围，再逐步缩小到某个楼盘某栋楼，最后具体确定到某套房。

　　关于房屋的风水问题，不妨交给自己信得过的风水先生去把关，真正有水平的先生不仅能发现问题，还有置化处理的方法，让你日后住得更安心。至于房屋干不干净的问题，一般在房东和中介口里是较难了解到真实情况的，如果看中哪套房又有所担心，可以找个适当的机会向小区物业或邻居打听一下，只有从旁人口中收集到的信息才相对准确，夫妻间尚且有不说真话的，何况外人呢？再说，每个人的生肖和命理不同，即便相同的房子，不同的人居住运程也不同，个人觉得可以不必太在意，请个风水先生看看，给自己一个心理安慰即可。

　　若是看中房子，就可以进行讲价，此时双方应秉持“退一步海阔天空”的原则，不要在价格上太过斤斤计较，因为再精算的人都算不过时运，而时运却不是人能决定的，所谓买不足卖不足就是这个道理。

　　讲价时必须说清楚房屋有无被抵押，并讲清楚卖方税费由谁承担，实行个人所得税的新政策后，二套房卖方所出的税费是升值部分的20%，数额高达几万元甚至更多，所以一定要事先商定。

　　1、新房：A售楼处购买：和售楼小姐讲价讲到谈不动时，可用旺哥式绝招：譬如私下和售楼小姐说，这房80万向你购买，你去申请最低价，省下的部分和你平均分配，这样售楼小姐就成你的人了。如果以上方法还是行不通，那就证明价格实在是没法再低了，因为谁也不会和钱过不去，是吧？B购买抵兑工程款新房：很多承包开发商工程的老板，比如建材、施工或装修公司等，结算时大都拿不到现金，拿到的只是一定数量的房源，这些房源要销售出去才能折现，而售楼处是不负责的，只能通过中介销售，这就会比售楼处便宜几万元至十几万元甚至更多。这种抵兑工程款的房源又分为两种，一种是到售楼处任选，选中后再用工程老板手中的名额，一般能便宜几万元；另一种是已经出了具体房号的，这种房源的优惠幅度更大，便宜十几万以上的都有，关键要看工程老板急不急钱用。C购买中介手中的行货：行货是指经济实力比较雄厚的中介向开发商低价购进再转手赚钱的房子，几乎都比售楼处便宜，这类房子既有毛坯也有已装修好未入住的，一般网签时就得付清首付，等全部手续则由售楼处负责。

　　2、二手房：屋主因为改善性换房或其它原因需要出售的，这种房屋讲价一般都是买卖方和中介三方当面谈，至于能谈多少就得看各人的本事和缘份了。

　　双方价格谈妥之后，卖方就可以向买方收取一定数额的定金，并签订合同，注意核对合同中的各项具体内容，以免日后留下后患。

　　如果是购买套房：要写清楚双方税费怎样分摊，签合同时一定要先看房屋相关证件，了解土地性质和房屋面积，土地性质为“出让”的房子过户费便宜很多；如果购买单体楼：合同里必须阐明如果过户后房屋面积发生变化应该怎样处理，单体楼老证变新证，重新测量时可能会产生较大的面积差异，事先说明就能避免此类纠纷——省得新证一出，面积多了，卖方向买方要求多付钱；而面积少了，则买方向卖方要求少付钱。

　　合同签订完毕，客户需准备房产过户、房屋贷款以及房屋评估的相关资料。一般需要：户口本、身份证、老房产证、未婚证明（到村委会或当地派出所开，如户口本上有显示的就不用）或结婚证、收入证明、银行流水（半年），如果是首套房还要去有关部门开首套房证明。

　　对交易房屋进行评估也是卖房的必要流程之一，一般中介公司会有专门的房产评估服务，房产经纪人会找专业的评估机构帮助客户进行评估。

　　房屋评估完毕，客户在中介或售楼小姐的陪同下带齐资料到有关部门办理房屋按揭贷款的手续，要带上房屋评估报告、老房产证、户口本、身份证、银行卡等资料。有些年限比较久的房屋，四大行可能不予按揭，但其它银行，比如邮政、农村信用社等则会受理，各家银行的政策有所不同。

　　等额本息指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）。等额本金指贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。

　　等额本息还款法特点：等额本息还款法本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变；相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。

　　等额本金还款法特点：等额本金还款法本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减；由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

　　两者相比，在贷款期限、金额和利率相同的情况下，在还款初期，等额本金还款方式每月归还的金额要大于等额本息，但在后期每月归还的金额要小于等额本息。即按照整个还款期计算，等额本金还款方式会节省贷款利息的支出。

　　总体来讲，等额本金还款方式适合有一定经济基础，能承担前期较大还款压力，且有提前还款计划的借款人。等额本息还款方式因每月归还相同的款项，方便安排收支，适合经济条件不允许前期还款投入过大，收入处于较稳定状态的借款人。

　　贷款手续办理完毕之后，需要卖方与买方一起前往房管局办理过户手续，并缴纳相应的税费，同时卖方向买方收取首期款。

　　无论是新房还是二手房，当房屋买卖或者赠与过户时都必须缴纳一定比例的契税。在房屋产权发生变化时，由接受房屋产权的一方向国家缴纳一定比例的契税。目前的契税税率仍为房产交易价格的3%，但存在减免情况，无论是新房和二手房都按照以下几点规定执行：

　　1、如果是购买首套房：当交易房屋面积小于或等于90平方米时，契税税率为1%；当交易房屋面积大于90平方米时，契税税率在原有基础上减半，即契税税率为1.5%。

　　2、如果你买的是第二套房：当交易房屋的面积小于或等于90平方米时，契税税率为1%；当所交易房屋面积大于90平方米时，契税税率为2%；

　　3、如果你买的新房或者二手房是第三套房或以上套数：不论房屋面积大小，契税税率为3%，不享受减免。

　　待新的房产证出来后，客户拿到房产证，卖方就可向买方收取尾款，如果是按揭的，则等银行放款给卖方。这时中介向卖方和买方收取相应的中介费。

　　卖房的最后一步就是交房，卖方按照约定时间将符合交房标准的房子交付给客户，若不能及时交房，则需要和客户沟通协商，通过返租的形式补偿或尽快交房。

　　房屋买卖过程本身就是一个比较繁琐的过程，一旦有一方故意耍花招、钻字眼，那么交易过程将变得更加复杂。其实签订合同时双方都很难做到滴水不漏，因为有时谁都无法预测会出现什么变数，所以还是希望大家都本着诚信、守约的态度来为人处事。能够成为买家和卖家，这实际上已经是一种非常难得的缘份，值得双方好好珍惜。

　　因为房屋政策是动态的，政府和银行经常作调整，且涉及的部门也相当多，有国土、房管、评估公司、银行、税务等各部门，所以上面总结的买房流程也并非一成不变，哪怕是同一时间，不同区域也可能政策不同。

　　本人入行不久，道行尚浅，仍在努力学习中，如果用《新白娘子传奇》中的人物来比喻，我顶多是小青，不论美貌还是功力，都远不及白娘子，更别提法海了，文中难免有不足和遗漏，甚至谬误之处。然而内心的出发点绝对是好的，希望能对买房者提供多少参考作用。

　　但有必要说明的是，我压根就不想当法海，当修炼到白娘子那样的功力时，我便停止努力，过游手好闲的日子，到自己卖出去的房子里泡茶，吹牛，房东就是我的许仙……

　　房屋买卖对于大部分人来说一辈子只能经历寥寥数次，有些人甚至仅有一次，难免有无从下手之感，以致多走不少弯路。有些人看房几年仍未出手，房价“蹭蹭蹭”地往上涨，手里的钱越来越贬值，越涨就越观望，越观望就越涨，从主观上的“不想下手”变成客观上的“下不了手”——首付远远不够了。如此观望几年，最终发现这几年都当了“杨白劳”，攒钱的速度远远不及房价上涨的速度。

　　入行一年多来，接触过许多刚需购房者和卖房者，现将各种现象统一疏理，写下《买房攻略》和《卖房攻略》，读者可以提出不同意见，但不能人身攻击，这是我小小的愿望！

　　一、不要等到首付够了再出手。很多人以为一定要手里攒够了首付的钱才能买房，其实不然。十多年前梅州的房价是1000元一平方左右，而今的均价却是7000元左右，很多人都在幻想房价下跌，结果越等越涨，事实证明，迟买和早买价格相差甚远。买房是置业，资产摆在那里，连银行都肯借钱，因为有实物作抵押。如果手里的钱不够，可以先向亲戚朋友周转，借钱时最好先说清楚还款时间，并当面写好欠条，按时还款。当然了，平时亲戚朋友有购房需求或要时，自己也应尽力而为，互相帮助！一般情况下，这种看得见资产的大家都会比较理解与支持，比起其它原因的借钱会更容易！因为买房而欠债，这无疑是一种甜蜜的负担，是新生活的开始。

　　二、不要去了解房子以前是多少钱买的，因为与你无直接关系。有些人买房，总喜欢去问以前的价格，那只能徒增心理的不平衡，过去的经济收入、物价水平、周围环境等各方面情况都与现在不同，打听原来的价格根本没有意义。别说是几年前购买的房子，即便是刚开盘的新楼盘，时间不同价位不同也是正常现象，因此了解当下价格更现实。

　　三、以退为进，降低预期先入为主。很多人迟迟未下手是想一步到位却手中资金有限，老觉得房子是住一辈子的，要买就买最好的，可首付又不够，于是一直在观望，望来望去房价上去了，首付却越差越远。如果不能一步到位，就先找个过渡房，可以找差一点的楼盘先住着，步梯高层或电梯低层，甚至顶层都可以考虑，如果人人都不要顶层，那顶层卖给谁呢？再说了，一般顶层会比其它楼层低几万元甚至十几万元，等于每次多爬数分钟楼梯就能省下十几万，加上顶楼露台自用，对于年轻人而言，不失为一个不错的选择！如果一味追求完美，或许最后只能画饼充饥。

　　四、如果资金非常短缺，就要包容房子多方面的缺点。住自己的房子肯定比租房子强，因为租金可以抵消大部分按揭款。实在是没有多少钱，几十年的老房子也可以先买下来住，总比每月要交租金,住得又不安稳强。如果格外在意房屋的风水，不妨找个风水先生看看，待参考了风水先生的意见后再作决定。哪怕就是资金充足选房子时也要有所取舍，地段好，楼层靓，户型端正，邻居素质高，视线范围内风景一流而价格又低的房子可遇不可求，世上没有完美的房子！

　　五、要有超前的眼光来看房，包括周围的环境、道路、学校、市场、医院等，不要一味盲目地追求高大上。房屋并非越贵就越好，有些大楼盘广告打得响，价格拉得高，性价比可能并不如一些小楼盘。房子是买来居住的，不是拿来攀比炫耀的，要根据实际收入来选择不同档次的楼盘，别让过于沉重的经济负担压得自己喘不过气来，应该权衡利弊，抓大放小，取舍坚决。

　　六、军师不宜多，身份最好与自己匹配。不少人看房时会叫上身边较亲近的人一同前往，此乃正常现象，但军师众多，总有人提出反面意见，购房者往往好的没听进去，听到不好的却否定了，本来自己很喜欢的，却因为军师不喜欢而放弃了，待时过境迁再想买时却发现房价已涨上了天，悔不当初！另外，找的军师最好与自己身份地位相当，如果对方住着上千万的豪宅，让他看几十万的套房，自然会挑出诸多毛病。房子是买给自己和家人住的，并非买给军师住，购房者要相信自己的感觉和眼光，不要过多受他人影响，甚至可以不要军师，这样反而能更快下决心。

　　七、不能只看房价，税收及杂费这些也应考虑在内。国家税费政策时时调整，有些房子的税费便宜，只占房价的百分之几，有些却高达百分之十几甚至更多，签合同前须问清楚除房价外的其它所有费用，计算出总造价。

　　八、如果对房子有感觉，别考虑太久，考虑一天和考虑一个月有何区别呢？看房后感觉不错，会考虑一下再作决定，这是人之常情。然而有些人犹豫不决，考虑的时间拖得过长，待想下单时却被告知看中的那套房早已出售，于是只好重新寻找，再次选择。考虑一天是考虑，考虑一个月也是考虑，当中的区别是一天只有一个晚上不踏实，一个月却有30个晚上睡得不安稳，何苦呢？人算不如天算，心动即行动，若看房后仍念念不忘就应赶紧下手，价格相差一万八千，也别太过在乎，双方僵持不下时，不妨采取互让一步折中的办法，在总价面前，一万八千实在不算什么，最重要的是喜欢，毋因小失大。

　　九、过户时带齐资料，将所有资料原件和复印件装在一个文件袋里，省得来回往返。签订合同后，售楼小姐或房产经纪人会告知需要准备哪些材料，可以将所有材料都放在一起，过户流程较繁琐，涉及的部门也较多，省得排队等号好不容易轮到自己时，却因资料不齐而白白浪费了时间与精力。

　　十、未来梅州楼市分析。放开二胎政策和一线城市房价高企，以及即将开通高铁等因素，必将推动梅州房价保持持续上升的态势。也许很多人会说目前国家房价有所下降，可那是针对大城市一平方数万元的房价而言的，到了一定年纪在大城市仍无法安身立命的中青年，势必会回流梅州扎根，就目前的房价来说，老旧步梯房在跌，有些甚至有价无市；较新的步梯低层价格稳定，但高楼层也在下跌；电梯房在涨，热门楼盘有时甚至是一天一个价……梅州房价只是大城市的十分之一，大家都回来买房，你说房价是涨还是跌呢？

　　买房最大的决定因素是天时，再能掐会算的人都算不过天。当有刚性需求时就应果断下手，便宜贵贱交由老天爷决定，只要能早一天叫阿姨为丈母娘，哪怕是贵点也值，早买早安乐！

　　1、先买后卖和先卖后买的区别。站在大形势看，政府是打击炒楼行为的，从去年实行二套房征收个人所得税就可看出苗头。就梅州而言，在同一区域先买新房再卖旧房，一来买新房时要多出1.5%的契税，且银行按揭利率上浮10%至20%，二来卖旧房时要多征收20%的个人所得税，两项合计少则数万元，多则十几万甚至更多，实在不划算，最好还是先卖后买。

　　2、并非所有房子都升值，在特定情况下也会掉价，比如年份过久无法按揭的房子。四大行规定，超过20年的房子不给予按揭，有些银行虽然能贷款，要么利率上涨，要么要找熟人走关系，一些年份较久砖混结构的房子，根本无法贷款，这样一来房子想卖出去必然要降价。另外，房子受结构、地段、小区环境、配套设施等因素影响也会变得过时而产生掉价的可能。

　　3、别以爱的名义舍不得卖房。房子只要住久了都会有感情，很多户主便会以爱的名义舍不得将曾经住过的房子出售，有很深的恋旧情结在里面。事实上如果真的爱那套房子，就应该为它找个合适的买家，让其继续发挥应有的作用，而不是任其闲置，房子一旦久无人居住，纵使再豪华都会陈腐颓败，显得凄清寂寥，亳无生机。房子离不开人，就像是鱼儿离不开水一样。

　　4、最好提前放盘，急售多半被动。卖房有可能很快售出，也有可能放盘很久仍卖不出去，这和性价比、中介能力、房子本身等都有关系。早一点放盘，如果真的比预期早卖出去，在签合同时可以和买方商量推后搬房时间或返租，办法总是比困难多。

　　5、尽量开实价，价格别开得太虚高。二手房开价是没有具体标准的，同小区、同楼层、甚至同方位，都可能价格不同，因为装修各异，卖方可以开个比较适中的价格，既允许人讲价，又不能开得过高。开得过高的结果多半是无人问津，时间一长反倒自己先着急了，待失去信心和耐心时，被买家还以低价反而只能接受，往往是高开低走。

　　6、邀请中介到现场看一看，效果最好。卖房前可邀请中介朋友到现场看看，说清楚情况和拍照，网上交流是无法代替现场的，现场不但立体，且能通过手、眼、耳、鼻等全方位感官观察周边环境，这样中介向客户介绍房屋情况时便能说得更详细、具体，而不只是纸上谈兵。

　　7、有客户上门看房时，尽量让房屋保持整洁干净，舒适宜人。当接到中介电话说有客户想看房时，可以简单收拾一下，让客户初步在感观上有个好印象。比如可以提前先开空调或排气扇，打开窗户，将家中的宠物牵离等，尽量让人进门就感觉心情舒畅。

　　8、房产过户时最好不要做公证，应按正常手续办理过户。有些人为了节省过户费，省下繁琐的过户流程，会和卖家商量只做公证，卖家往往以为房产还在自己名下，钱又已付清便同意，岂知这样做却是存在风险的。国家对二套房的政策会越来越紧，如果只做公证，房子出售后在同一区域再买房仍然算二套，税费和利率都高好多，最要命的是若他日政策有变时将会带来一系列的麻烦，比如房产税来了怎么办？名下有多套房每年便得缴交高额税费，真到那个时候想找买家过户，就有很多不确定因素了。

　　2017年12月底前，房产信息或许会实现全国联网，房产税也许说来就来，手里有多套房的朋友们，有空可以来小店喝喝茶，分析分析是租是卖，来一场无伤大雅的辩论嘛！

　　以上是我个人一些不太成熟的观点，或许有正确亦有错误，但不管如何，将问题提出来的目的就是为了能最大程度地避免问题的发生，初衷总是好的。若有不对之处，读者诸君不妨天天轮流请我吃饭，以扰乱本人素来清闲有序的生活，想来这便是对我最有力的惩罚了!

　　尽心致美，尽力致远！做房产，我是尽心的；搞营销，我是尽力的。买房卖房，旺哥帮忙——找旺哥买了房，便能叫阿姨为丈母娘！